Setiap kali seseorang membeli, menerima warisan, atau mendapatkan hibah berupa tanah atau bangunan, pasti akan berhadapan dengan istilah BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Banyak orang yang belum memahami apa itu BPHTB, bagaimana cara menghitungnya, dan kapan pajak ini harus dibayar. Padahal, tanpa pelunasan BPHTB, proses balik nama sertifikat tanah atau rumah di BPN (Badan Pertanahan Nasional) tidak bisa dilakukan. Artikel ini akan membahas secara lengkap apa itu BPHTB, dasar hukumnya, tarif, cara perhitungannya, serta cara bayar dan pengecualiannya — termasuk tips agar kamu tidak salah langkah saat mengurus pajak properti.

Apa Itu BPHTB?

BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yaitu pajak yang dikenakan atas perolehan hak kepemilikan tanah atau bangunan oleh seseorang atau badan hukum.

Dasar hukum BPHTB tercantum dalam:

• Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah,
• serta Peraturan Pemerintah (PP) No. 111 Tahun 2000 tentang Pelaksanaan BPHTB.

BPHTB merupakan pajak daerah, artinya pendapatan dari pajak ini menjadi sumber pemasukan bagi pemerintah kota atau kabupaten tempat tanah/bangunan tersebut berada.

Kapan BPHTB Dikenakan?

BPHTB dikenakan ketika seseorang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan, baik melalui transaksi jual beli, hibah, warisan, atau cara lainnya.

Berikut beberapa objek BPHTB yang diatur oleh undang-undang:

1. Jual beli tanah atau bangunan.
2. Tukar-menukar tanah/bangunan.
3. Hibah atau hibah wasiat.
4. Warisan (pewarisan harta).
5. Pemasukan ke dalam badan usaha.
6. Penggabungan atau peleburan badan usaha.
7. Pemberian hak baru di atas tanah negara atau tanah hak pengelolaan.

Artinya, setiap kali ada perpindahan kepemilikan tanah/bangunan, baik karena transaksi komersial maupun bukan, kamu wajib melunasi BPHTB terlebih dahulu.

Siapa yang Wajib Bayar BPHTB?

Wajib pajak BPHTB adalah pihak yang memperoleh hak atas tanah atau bangunan.

Dengan kata lain:

• Pembeli / penerima hibah / ahli waris adalah pihak yang wajib membayar BPHTB.
• Dalam transaksi jual beli, pihak pembeli yang menanggung pajak ini, bukan penjual.

Namun, dalam praktiknya, kedua pihak bisa sepakat untuk menanggung biaya pajak bersama, tergantung kesepakatan dalam akta jual beli.

Dasar Perhitungan BPHTB

BPHTB dihitung berdasarkan nilai ekonomis atau nilai transaksi tanah dan bangunan.
Ada dua istilah penting yang perlu kamu pahami:

1. NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak)
   → Nilai transaksi atau harga jual beli tanah/bangunan.
2. NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak)
   → Batas nilai tertentu yang tidak dikenai BPHTB, berbeda-beda tiap daerah.

Contoh NPOPTKP:

• DKI Jakarta: Rp 80.000.000
• Jawa Barat: Rp 60.000.000
• Jawa Tengah: Rp 60.000.000
• Jawa Timur: Rp 60.000.000

Jika nilai transaksi dibawah NPOPTKP, maka kamu tidak perlu membayar BPHTB.

Rumus Menghitung BPHTB

Berikut rumus umum perhitungannya:

BPHTB = 5% × (NPOP – NPOPTKP)

Keterangan:

• 5% = tarif BPHTB sesuai UU
• NPOP = nilai transaksi atau NJOP tertinggi
• NPOPTKP = batas bebas pajak

Contoh 1: Transaksi Jual Beli

Misalnya kamu membeli rumah di Jakarta dengan harga Rp 1.000.000.000, dan NPOPTKP di Jakarta adalah Rp 80.000.000.

Maka perhitungannya:

BPHTB = 5% × (Rp 1.000.000.000 – Rp 80.000.000)
BPHTB = 5% × Rp 920.000.000
BPHTB = Rp 46.000.000

Jadi kamu wajib membayar BPHTB sebesar Rp 46 juta sebelum balik nama sertifikat.

Contoh 2: Warisan atau Hibah

BPHTB juga berlaku untuk perolehan tanah/bangunan karena warisan atau hibah, tetapi ada ketentuan khusus:

Jika penerima hibah masih memiliki hubungan keluarga langsung (orang tua–anak, suami–istri, atau saudara kandung), biasanya mendapat pengurangan atau pembebasan sebagian.

Misalnya NPOPTKP hibah di Jawa Barat Rp 300 juta.
Kamu menerima hibah tanah senilai Rp 600 juta.

BPHTB = 5% × (Rp 600.000.000 – Rp 300.000.000)
BPHTB = 5% × Rp 300.000.000
BPHTB = Rp 15.000.000

Objek yang Tidak Dikenai BPHTB

Tidak semua transaksi tanah dan bangunan dikenai BPHTB. Berikut beberapa pengecualian yang diatur dalam Pasal 85 UU No. 28 Tahun 2009:

1. Perolehan hak oleh perwakilan diplomatik atau konsulat asing.
2. Perolehan hak karena wakaf atau keagamaan.
3. Perolehan hak oleh badan sosial atau keagamaan yang disetujui pemerintah.
4. Perolehan hak oleh negara untuk kepentingan umum (pembangunan jalan, sekolah, dll).
5. Warisan dengan nilai di bawah NPOPTKP.

Kapan BPHTB Harus Dibayar?

BPHTB wajib dibayar sebelum proses balik nama atau pendaftaran hak dilakukan di Kantor Pertanahan (BPN). Biasanya, notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) akan meminta bukti pembayaran BPHTB sebelum menandatangani akta jual beli. Tanpa bukti bayar BPHTB, sertifikat tanah atau rumah tidak bisa diterbitkan atas nama pembeli baru.

Cara Bayar BPHTB

Sekarang pembayaran BPHTB bisa dilakukan secara online maupun offline.

1. Melalui Website Resmi Pemda

Beberapa pemerintah daerah sudah menyediakan layanan BPHTB Online.
Contoh:

• DKI Jakarta: https://bapenda.jakarta.go.id/
• Jawa Barat: https://bapenda.jabarprov.go.id/
• Jawa Tengah: https://bapenda.jatengprov.go.id/

Langkah-langkah umum:

1. Masuk ke situs resmi Bapenda.
2. Pilih menu BPHTB Online.
3. Isi data objek pajak (alamat, luas tanah, luas bangunan, nilai transaksi).
4. Sistem akan menampilkan jumlah BPHTB yang harus dibayar.
5. Cetak Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD).
6. Bayar ke bank daerah yang bekerja sama (misalnya BJB, BPD, Bank DKI).
7. Simpan bukti bayar untuk diserahkan ke PPAT dan BPN.

2. Pembayaran Offline

Bisa dilakukan langsung di:

• Kantor Bapenda setempat.
• Bank daerah (Bank DKI, BJB, BPD Jatim, dsb).
• Loket Samsat atau gerai pembayaran pajak daerah.

Sanksi Jika Tidak Bayar BPHTB

Jika kamu menunda atau tidak melunasi BPHTB, akan ada sanksi administrasi berupa:

1. Denda 2% per bulan dari jumlah pajak terutang.
2. Penundaan proses balik nama di BPN.
3. Surat Teguran dan Penagihan Pajak Daerah (STPD) dari pemerintah daerah.

Oleh karena itu, sebaiknya segera bayar BPHTB maksimal 1 bulan setelah akta jual beli ditandatangani agar tidak dikenai sanksi.

BPHTB vs PPh Final

Banyak orang bingung membedakan antara BPHTB dan PPh Final.
Padahal keduanya berbeda, baik dari segi pihak yang membayar maupun tujuannya.

Jadi dalam satu transaksi jual beli properti, pembeli membayar BPHTB, sementara penjual membayar PPh Final.

Tips Mengurus BPHTB dengan Lancar

1). Pastikan nilai transaksi sesuai harga pasar.

Jika terlalu rendah dibanding NJOP, bisa dikoreksi oleh Bapenda.

2). Gunakan notaris/PPAT profesional untuk membantu pengisian data yang akurat.

3). Periksa status tanah/bangunan di BPN sebelum membayar BPHTB.

4). Simpan semua bukti pembayaran dan dokumen transaksi.

5). Gunakan layanan BPHTB Online agar lebih cepat dan efisien.

Jaga Pajak: Bantu Urus BPHTB dan Pajak Properti Tanpa Ribet

Mengurus BPHTB sering kali terasa rumit, apalagi jika melibatkan warisan, hibah, atau transaksi antar perusahaan.
Kalau kamu tidak ingin repot, tim Jaga Pajak siap membantu dari awal sampai selesai.

Layanan kami mencakup:

• Konsultasi pajak properti & warisan.
• Perhitungan dan pengajuan BPHTB online.
• Pendampingan pelaporan PPh Final dan pelunasan pajak daerah.
• Dokumentasi untuk balik nama di BPN.

Semua proses dilakukan cepat, legal, dan transparan sesuai peraturan terbaru pemerintah daerah dan pusat.

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) adalah pajak daerah yang wajib dibayar oleh penerima hak atas tanah/bangunan, baik karena jual beli, hibah, maupun warisan. Tarif BPHTB adalah 5% dari (NPOP – NPOPTKP), dan wajib dilunasi sebelum balik nama sertifikat.
Pajak ini bisa dibayar secara online melalui situs Bapenda daerah, sehingga lebih cepat dan praktis. Jangan abaikan kewajiban BPHTB, karena tanpa bukti pelunasan, BPN tidak akan memproses balik nama sertifikat tanah atau rumah kamu. Kalau kamu butuh bantuan profesional untuk menghitung dan melunasi BPHTB, Jaga Pajak siap mendampingi agar urusan pajak properti kamu selesai dengan cepat, aman, dan sesuai aturan.

Percayakan urusan perpajakan Anda kepada Jaga Pajak, mitra profesional yang siap membantu pelaporan, perencanaan, hingga pendampingan pajak Anda secara menyeluruh. Dengan tim bersertifikat dan berpengalaman, kami hadir untuk memastikan kepatuhan pajak Anda terjaga, risiko denda dapat dihindari, dan potensi efisiensi pajak dapat dimaksimalkan. Hubungi Jaga Pajak sekarang untuk konsultasi pajak yang aman, terpercaya, dan sesuai regulasi. Hubungi nomor kami +62 822-9883-7731 untuk konsultasi lebih lanjut.

Referensi:

1. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
2. Peraturan Pemerintah Nomor 111 Tahun 2000 tentang BPHTB.
3. Kementerian Keuangan RI – Panduan Perpajakan Properti 2025.
4. Bapenda DKI Jakarta – Petunjuk Pelaksanaan BPHTB Online.
5. Jaga Pajak Insight – Cara Mudah Mengurus Pajak Properti dan BPHTB 2025.

Baca Juga: Legalitas NPWP Perusahaan: Kepatuhan Pajak Badan Usaha